QUESITO N. 520: se è legittimo inserire nel contratto di locazione, una clausola che vieti al conduttore di esercitare il diritto di recesso. Se, nel caso in cui tale clausola sia nulla, è possibile ridurre il termine di preavviso.

Quesito n. 520: se è legittimo inserire nel contratto di locazione, una clausola che vieti al conduttore di esercitare il diritto di recesso. Se, nel caso in cui tale clausola sia nulla, è possibile ridurre il termine di preavviso.
*****RISPOSTA
La legislazione speciale, in tema di locazione, consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto qualora però ricorrano gravi motivi, con preavviso di 6 mesi.
A tal proposito l’articolo 4, comma 2, legge n.392/78 prevede, infatti che: “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”
Quest’ultima previsione riguarda un’ipotesi di recesso legale, giacché consentito unicamente in favore del conduttore e non anche del locatore, la sua previsione ha dato adito a censure d’incostituzionalità, tuttavia la Corte Costituzionale ne ha dichiarato l’infondatezza, ritenendo ragionevole un trattamento più favorevole nei confronti del conduttore sia perché parte debole del contratto sia anche per l’esigenza di assicurare una sufficiente stabilità diversamente minata.
Infatti, la Corte costituzionale, intervenuta sul tema, ha affermato che: “In tema di locazione, …è infondata la questione di costituzionalità per violazione dell'art. 3 cost., dell'art. 4 comma 1 e 2 lg. n. 392/1978, nella parte in cui dispone che il recesso può essere contrattualmente stabilito solo a favore del conduttore e non anche del locatore e che, indipendentemente da una clausola contrattuale, solo il conduttore e non anche il locatore può recedere per gravi motivi.”
(ex multis, Corte Costituzionale, 28/07/1983, n. 251).
Ciò è stato ribadito più volte dalla Suprema Corte, che da ultimo ha statuito, che: “La nullità dei patti contrari alle disposizioni imperative della l. n. 392 del 1978, sanzionata dall'art. 79 della stessa legge, si riferisce alle …convenzioni tendenti a escludere preventivamente i diritti del conduttore…”. (Cassazione civile, sez. III, 11/10/2012, n. 17322).
Pertanto, in risposta al quesito, possiamo affermare che, laddove venga apposta nel contratto di locazione, una clausola che vieti al conduttore di esercitare il diritto di recesso, questa va considerata nulla, proprio perché attribuisce un vantaggio indebito al locatore, restando tuttavia valido, il contratto di locazione, e considerando quella clausola come non apposta.
Per quanto riguarda il termine di preavviso, la giurisprudenza di legittimità, ha più volte precisato che: “L'esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttivo di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto. Il conduttore, pertanto, indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessione de iure del contratto e, cioè, per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso”. (Cassazione civile, sez. III, 27/11/2006, n. 25136).
Quindi, si può affermare che il conduttore è tenuto a rispettare il termine di sei mesi per esercitare il recesso, in quanto indipendentemente dal momento di materiale rilascio dei locali, egli è comunque tenuto al pagamento dei canoni di locazione, eccezione fatta per il caso in cui abbia chiesto di anticipare il termine di sei mesi e il locatore abbia accettato anche tacitamente di ridurlo (ex multis, Pretura Pordenone, 28/03/1988).


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MOTIVI DI DIRITTO
La legge, sia con riferimento alle locazioni commerciali (L. 392/78, art. 27, ultimo comma) che con riferimento alle locazioni abitative (L. 431/98, art. 3 ultimo comma), consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto qualora però ricorrano gravi motivi, con preavviso di 6 mesi. Detta norma riprende la disciplina non abrogata dell’art. 4, della legge n. 392/1978. A tal proposito l’articolo 4, prevede infatti, che: “È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Quest’ultima previsione, riguarda un’ipotesi di recesso legale, giacché consentito unicamente in favore del conduttore e non anche del locatore, la sua previsione ha dato adito a censure d’incostituzionalità, tuttavia la Corte Costituzionale ne abbia dichiarato l’infondatezza, fondando il suo ragionamento sulla ratio dell’articolo in questione, e cioè ritenendo ragionevole un trattamento più favorevole nei confronti del conduttore sia perché parte debole del contratto sia anche per l’esigenza di assicurare una sufficiente stabilità diversamente minata.
Infatti, la Corte costituzionale, intervenuta sul tema, ha affermato che: “In tema di locazione, la posizione del conduttore è sostanzialmente diversa da quella del locatore, per quel che attiene al recesso, in quanto il primo in caso di risoluzione del rapporto, data la carenza degli alloggi, ha gravi difficoltà di trovare altra abitazione ed ha quindi un grande interesse alla stabilità del rapporto stesso, mentre il secondo ha la possibilità di trovare facilmente altro inquilino, che corrisponda lo stesso canone, stabilito dalla legge; pertanto, è infondata la questione di costituzionalità per violazione dell'art. 3 cost., dell'art. 4 comma 1 e 2 lg. n. 392/1978...

... continua