QUESITO N. 522: Se il conduttore di un immobile adibito ad uso commerciale può chiedere la riduzione del canone di locazione, qualora la gestione dello stesso sia divenuta particolarmente gravosa a causa della crisi economica.

Quesito n. 522: Se il conduttore di un immobile adibito ad uso commerciale può chiedere la riduzione del canone di locazione, qualora la gestione dello stesso sia divenuta particolarmente gravosa a causa della crisi economica.
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RISPOSTA
La disciplina delle locazioni di immobili, siano essi adibiti ad uso abitativo o adibiti ad uso diverso, non prevede alcuna facoltà in capo al conduttore di richiedere una riduzione del canone di locazione, neanche nel caso in cui tale riduzione si ricolleghi a motivi estranei alle parti, quali la crisi economica, infatti è prevista solamente la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto, qualora ricorrono gravi motivi, dandone comunicazione al locatore, con un preavviso di almeno sei mesi.
Infatti, al riguardo la Cassazione, ha statuito che: “…con particolare riferimento alle locazioni commerciali, può integrare grave motivo di recesso un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo.” (ex multis, Cassazione civile, sez. III, 20/02/2004, n. 3418).
Tuttavia, in questi casi, il conduttore può invitare il locatore a definire consensualmente una eventuale modifica del canone pattuito inizialmente, divenuto – per fatti estranei alla volontà delle parti – eccessivamente oneroso, al riguardo nulla vieta alle parti di sottoscrivere un patto aggiunto al contratto iniziale, tramite il quale locatore e conduttore concordano sulla modifica del canone di locazione.
Infatti, sia per i contratti a uso abitativo che per i contratti a uso diverso, come quello commerciale, vige la libertà di determinazione del canone, il che consente di raggiungere accordi che possono modificare quelli iniziali, anche soltanto per un periodo limitato nel tempo.
Pertanto, in risposta al quesito, possiamo affermare che non è prevista a favore del conduttore la facoltà di chiedere la riduzione del contratto, non sussistendo alcun obbligo del locatore di procedere in tal senso, tuttavia il conduttore potrà invitare il locatore a stipulare un accordo ulteriore che ridetermini la somma dovuta a titolo di locazione. Poiché i contratti di locazione devono risultare da atto scritto, non ci si può affidare a un accordo solo verbale o a uno scambio di corrispondenza tra le parti, ma si deve redigere, firmare una scrittura aggiuntiva rispetto al contratto iniziale.

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MOTIVI DI DIRITTO
La disciplina delle locazioni di immobili, siano essi adibiti ad uso abitativo o adibiti ad uso diverso, non prevede alcuna facoltà in capo al conduttore di richiedere una riduzione del canone di locazione, neanche nel caso in cui tale riduzione si ricolleghi a motivi estranei alle parti, quali la crisi economica, infatti è prevista solamente la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto, qualora ricorrono gravi motivi, dandone comunicazione al locatore, con un preavviso di almeno sei mesi.
Infatti, al riguardo la Cassazione, ha statuito che: “In tema di locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, i gravi motivi, che consentono al conduttore di recedere, ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della l. n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, in modo da rendergli oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto. Pertanto, con particolare riferimento alle locazioni commerciali, può integrare grave motivo di re...

... continua