QUESITO N. 525: Compravendita e saldo del prezzo dopo la stipula del rogito. Come tutelare l’alienante per il buon esito del pagamento del prezzo. Vendita con riserva di proprietà o iscrizione di ipoteca legale sull’immobile alienato?

Quesito n. 525: Compravendita e saldo del prezzo dopo la stipula del rogito. Come tutelare l’alienante per il buon esito del pagamento del prezzo. Vendita con riserva di proprietà o iscrizione di ipoteca legale sull’immobile alienato?
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RISPOSTA
La vendita con riserva della proprietà è il contratto con il quale l’acquisizione del HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Diritto" \o "Diritto"diritto di proprietà è subordinata a una condizione sospensiva, ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti in causa, regolato ai sensi dell’HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Articolo_(legge)" \o "Articolo (legge)"articolo 1523 del HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Codice_civile_italiano" \o "Codice civile italiano"codice civile.
Il patto di riservato dominio è applicabile alle vendite di cose mobili e mobili registrate (autoveicoli, arredamento, macchinari), nonché agli immobili (edifici, appartamenti, terreni) e in quest'ultimo caso potrà essere addirittura trascritto immediatamente.
Questo genere di contratto è utilizzato in caso di pagamento a rate e comunque in tutti gli accordi in cui il compratore può godere del proprio acquisto prima dell'esborso pattuito con il venditore.
Infatti, la cosa viene consegnata subito, assumendo il compratore i rischi relativi all'eventuale danneggiamento o perimento dell'oggetto ma la proprietà effettiva, l'effetto cosiddetto traslativo della vendita, non gli viene garantita fino all'ultimazione del pagamento al venditore.
Ai sensi dell’art. 1524, comma 1° cod. civ., la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, se la data di questa risulta anteriore a quella del pignoramento.
L’art. 1525 disciplina l’inadempimento del compratore, prevedendo che, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà diritto alla risoluzione del contratto, nonostante patto contrario, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive.
Questa norma è ritenuta applicabile alla sola ipotesi d’inadempimento conseguente al mancato pagamento di una sola rata, e non si considera dunque applicabile all'ipotesi d’inadempimento concernenti più rate sebbene il valore delle stesse non superi nell'insieme l'ottava parte del prezzo; in queste ipotesi, si ritiene invece che il venditore possa richiedere la risoluzione del contratto ove le rate non pagate non vengano adempiute alla scadenza immediatamente successiva, il mancato adempimento a più rate compromette nella sostanza l'equilibrio contrattuale, basato sul reciproco affidamento in ordine alla tempestività dei singoli adempimenti, sicché si considera giustificato il ricorso alla disciplina della risoluzione ritenendo sostanzialmente il comportamento come indice presuntivo della inaffidabilità dal punto di vista economico del debitore.
La pronuncia della risoluzione del contratto di vendita con riserva della proprietà comporta che la cosa venduta sia restituita al soggetto venditore.
La Cassazione, in merito alla restituzione del bene, ha statuito che: “L'azione diretta a far valere il diritto alla restituzione di un bene oggetto di un contratto di vendita a rate con riserva della proprietà, nei confronti dello acquirente inadempiente all'obbligazione di pagamento del prezzo, ha natura non di azione reale di rivendica ma di azione contrattuale personale proponibile nelle forme del procedimento monitorio”. (Cassazione civile, sez. II, 22/03/2006, n. 6322).
La pronuncia della risoluzione del contratto di vendita con riserva della proprietà comporta che la cosa venduta sia restituita al soggetto venditore, che comunque ha mantenuto la titolarità del bene, mentre l'acquirente inadempiente potrà riottenere quanto pagato con le varie rate. Il venditore ha però diritto ad un equo compenso; tale compenso rappresenta un corrispettivo da riferire al deprezzamento intervenuto del bene, che chiaramente non è più nuovo, mentre l'eventuale risarcimento del danno deve essere correlato alla prova fornita dal venditore di una non normale e prevedibile perdita di valore del bene a causa del comportamento del compratore (art. 1526 c.c.).

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare i beni oggetto della garanzia, siano essi del debitore o di un terzo, e di essere preferito agli altri creditori sul prezzo ricavato dalla espropriazione (art. 2808 c.c.).
L'ipoteca fa parte delle cause legittime di prelazione e attribuisce una preferenza al creditore che ne è beneficiario, infatti: 1) il creditore ipotecario è preferito agli altri creditori chirografari nell'esecuzione sul bene oggetto dell'ipoteca; 2) il creditore ipotecario potrà soddisfarsi sul bene oggetto dell'ipoteca anche se è stato alienato dal debitore o di proprietà di un terzo; 3) l'ipoteca, insieme al pegno, è un diritto reale di garanzia; questa sua caratteristica dà al creditore la certezza di poter azionare più rapidamente il suo diritto che, essendo assoluto, non ha bisogno per la sua realizzazione della collaborazione di altri soggetti
L'ipoteca si dice legale quando la legge, in considerazione della particolare causa del credito, attribuisce al creditore il diritto di iscrivere ipoteca su determinati beni del debitore pure in mancanza del consenso di quest'ultimo.
Questo diritto è concesso all'alienante ai sensi dell’art. 2817 cod. civ., sopra il bene immobile alienato, a garanzia dell'adempimento degli obblighi che in virtù dell'alienazione gravano sull'acquirente. L'ipoteca dell'alienante è iscritta d'ufficio dal conservatore dei registri immobiliari al quale sia presentata per la trascrizione dell'atto di alienazione.
L’iscrizione dell’ipoteca legale non deve essere presa, qualora dall’atto di alienazione oppure da atto separato, con forma idonea alla pubblicità immobiliare (atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, come dispone l’art. 2834 c.c.), risulti che gli obblighi sono stati adempiuti o che l’avente diritto ha rinunziato all’iscrizione dell’ipoteca.
Nel trascrivere (art. 2834 c.c.) un atto di alienazione, il conservatore deve redigere contemporaneamente (art. 2650 c.c.) apposita nota di iscrizione ipotecaria e attribuire all’ipoteca legale il numero generale d’ordine successivo a quello della trascrizione
In deroga al principio della priorità temporale proprio del regime di pubblicità legale, le ipoteche in favore dell'alienante, se iscritte contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto, prevalgono pure sulle trascrizioni ed iscrizioni anteriormente eseguite contro l'acquirente debitore tenuto al conguaglio (art. 2650, comma 3, cod. civ.).
Poiché la formalità deve essere compiuta previo pagamento della tassa ipotecaria, il mancato versamento della somma dovuta per l’iscrizione impedisce al conservatore di procedere alla stessa trascrizione dell’atto. Altrimenti l’acquirente o il condividente, tenuti al saldo o al conguaglio, potrebbero ottenere la trascrizione dell’atto, impedendo di fatto l’iscrizione dell’ipoteca legale.
Pertanto, volendo rispondere al quesito, possiamo affermare che qualora le parti abbiano concordato di effettuare la vendita con riserva della proprietà, il venditore, in caso di grave inadempimento del compratore potrà richiedere la risoluzione del contratto, con contestuale restituzione del bene oggetto della vendita, proponibile mediante procedimento monitorio.
Mentre, qualora sia iscritta ipoteca a favore dell’alienante a garanzia dell'adempimento degli obblighi che in virtù dell'alienazione gravano sull'acquirente, il venditore ha il potere di espropriare i beni oggetto della garanzia, e di essere preferito agli altri creditori sul prezzo ricavato dalla espropriazione.


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MOTIVI DI DIRITTO
La vendita con riserva della proprietà, o patto di riservato dominio, è una forma particolare di vendita nella quale l’effetto traslativo rimane collegato e soprattutto subordinato all’effettivo adempimento della controparte. L’istituto è disciplinato dagli artt. 1523 e ss. del codice civile.
Con il contratto di vendita con riserva di proprietà, secondo il disposto dell’art. 1523 c.c. il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo ma assume i rischi dal momento della consegna; con tale tipo di contratto le parti si accordano affinché il prezzo venga pagato frazionatamente ed entro un certo tempo, correlativamente la proprietà passa al compratore solo con il pagamento dell'ultima rata.
Come affermato dalla S.C.: “La compravendita immobiliare sottoposta alla condizione sospensiva del pagamento del prezzo si inquadra nella figura della compravendita con riserva di proprietà, nella quale il trasferimento di tale diritto si realizza "ex nunc" con il pagamento dell'ultima rata del prezzo. La condizione in esame è una condizione di adempimento mediante la quale le parti sospendono...

... continua