QUESITO N. 536: Regolarizzazione del sottotetto e aumento della rendita catastale dopo il preliminare. Può l’acquirente recedere dal contratto?

Quesito
Quesito n. 536: Regolarizzazione del sottotetto e aumento della rendita catastale dopo il preliminare. Può l’acquirente recedere dal contratto?
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Risposta al quesito
La regolarizzazione del sottotetto comporta quale unica conseguenza l’aumento della rendita catastale dell’immobile e conseguenzialmente un aumento delle imposte ad esso afferenti, comprese quelle relative al rogito notarile, in caso di vendita.
L’aumento della rendita catastale, con le conseguenze ad esso legate, però, non può legittimare il recesso e/o la risoluzione dal contratto, essendo tale eccezione di scarsa importanza in relazione all'interesse del promittente venditore a norma dell'art. 1455 cod. civ., e, inoltre, non incide né sulla funzione economico-sociale, nè sull'equilibrio sinallagmatico del contratto.
Deve ritenersi, pertanto, che l’intenzione del promittente acquirente, di volersi ritirare dall’affare adducendo quale motivazione unicamente l’aumento della rendita catastale, in quanto comportamento contrattuale contrario a buona fede, risulta illegittimo ai sensi dell'art. 1460 c.c., comma 2.
E’ principio consolidato, in giurisprudenza che, il rifiuto da parte del contraente di adempiere la propria obbligazione, quale esercizio di autotutela privata, per essere qualificato legittimo, e quindi non arbitrario e non abusivo, non deve essere contrario a buona fede, condizione che è riscontrabile soltanto laddove l'inadempimento dell'altra parte, avuto riguardo all'interesse di chi solleva l'eccezione, non possa essere considerato di scarsa importanza, sostanziandosi esso in una irregolarità o divergenza della prestazione rispetto a quella pattuita tale da alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale (Cass. n. 15769 del 2009; Cass. n. 11430 del 2006; Cass. n. 8880).
Nei contratti con prestazioni corrispettive l'inadempimento che legittima la domanda di risoluzione è solo quello che, per le modalità e le circostanze, sia di non lieve entità, giacché in tal caso, venendo meno il rapporto funzionale tra le reciproche attribuzioni, gli effetti del contratto non corrispondono più alla volontà iniziale delle parti e non trova più giustificazione la prestazione o la controprestazione. A tal fine la norma dell'art. 1455 c.c. ha ricondotto la sanzione dello scioglimento del contratto a una regola di proporzionalità, in virtù della quale la risoluzione del vincolo contrattuale è legislativamente collegata all'inadempimento di obbligazioni che abbiano notevole rilevanza nell'economia del rapporto, avuto riguardo sia alla esigenza di mantenere l'equilibrio tra prestazioni di uguale importanza nei contratti con prestazioni corrispettive sia all'interesse dell'altra parte che non deve essere tanto intesa in senso subbiettivo, in relazione alla stima che il creditore abbia potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo, in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale e a reagire sulla causa del contratto, e perciò sul comune intento negoziale. Cassazione civile, sez. II, 26/10/1985, n. 5277
Discutibile, sarebbe anche la richiesta della riduzione del prezzo, stante che il mancato accatastamento del sottotetto e di converso l’aumento del costo del rogito notarile non ha comportato una diminuzione del valore dell’immobile oggetto della proposta d’acquisto sottoscritta da Tizio.
fatto
Prima di addentrarci nell’esame della questione giuridica, bisogna prendere le mosse dai fatti come si sono svolti. Tizio (d’ora in avanti denominato anche promissario acquirente) nel mese di marzo del 2013, dopo aver visitato l’immobile sito in ------ di proprietà di Caio (d’ora in avanti denominato anche promittente venditore), aveva sottoscritto una proposta di acquisto con contestuale versamento della caparra nelle mani del mediatore. La proposta fu portata immediatamente all’accettazione di Caio che l’accettò sottoscrivendo l’apposito modulo. Il mediatore al momento della sottoscrizione della proposta informava il promissario acquirente della possibilità che vi potevano essere delle incertezze in ordine alle planimetrie e alle risultanze catastali, trattandosi di immobile costruito agli inizi degli anni sessanta. Le parti si davano appuntamento dinanzi al notaio Sempronio per la stipula del rogito, entro tale data Caio esibiva e consegnava i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso dell’immobile, tuttavia, dall’esibita documentazione il notaio, si accorse, che il sottotetto situato all’ultimo piano dell’immobile in parola benché legittimo dal punto di vista urbanistico non risultava accatasto, le parti, pertanto, al fine di regolarizzare la posizione catastale del sottotetto, rinviavano la stipula del rogito. Ciò posto, dopo aver regolarizzato la situazione catastale del sottotetto, il mediatore convocava il promissario acquirente per la stipula del rogito notarile, il quale, però gli manifestava, la velata intenzione di ritirarsi dall’affare, adducendo come motivazione la circostanza che dopo la regolarizzazione catastale del sottotetto erano lievitati i costi di rogito dell’atto.
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Circa la risoluzione contrattuale per inadempimento
E’ noto, che la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, al pari di ogni altro contratto a prestazioni corrispettive, è il rimedio previsto dall’ordinamento a tutela dell’equilibrio sinallagmatico del contratto: pertanto, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni l’altro ha la possibilità di scegliere se richiedere l’adempimento oppure la risoluzione del contratto. E’ evidente poi la differenza tra la risoluzione ed il recesso: il ...

... continua