QUESITO N. 541: Può il venditore limitare il diritto di proprietà dell’ acquirente, inibendo la destinazione dell’immobile ad un particolare uso mediante apposita clausola nell’atto di vendita?

Quesito: è possibile limitare il diritto di proprietà, inibendo all’acquirente nel preliminare di compravendita, la destinazione dell’immobile ad un particolare uso?
*****
RISPOSTA
La disciplina del diritto di proprietà è dettata, dall'articolo 832 e successivi del codice civile.
Secondo la nozione dell'art. 832 cod. civ., la proprietà è "il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico".
Caratteristica fondamentale del diritto di proprietà, è che il proprietario può fare della cosa tutto ciò che non sia espressamente vietato, si tratta della cosiddetta pienezza del diritto di proprietà.
Tuttavia, lo stesso codice civile, prevede alcuni limiti al diritto di proprietà, infatti l'assoluta ed illimitata disponibilità del proprietario sulla cosa, propria del potere senza confini, verrebbe a confliggere con l'identico potere di ogni altro proprietario.
Nella proprietà, il potere di ciascuno che tenderebbe ad esplicarsi oltre ogni confine, viene ridotto dal diritto entro limiti, affinché possa coesistere con l'analogo diritto spettante ad altri.
Questi confini sono i cosiddetti limiti legali del diritto di proprietà, limiti perciò che definiscono la proprietà, in quanto circoscrivono in un dato ambito di potere il suo tipico schema.
I limiti posti dalla legge al diritto di proprietà possono essere di due categorie, a seconda della finalità destinata a soddisfare, vengono in rilievo in primo luogo i limiti posti nell’interesse pubblico, e più precisamente i vincoli, quali l’espropriazione per pubblica utilità, l’occupazione e la requisizione, e cioè quei provvedimenti caratterizzati dal fatto di privare il proprietario, in ragione di un superiore interesse pubblico, della cosa oggetto del diritto di proprietà.
I limiti posti nell'interesse privato sono espressione del potere conformativo del legislatore, cioè del potere che questi ha di determinare i poteri del proprietario, e quindi anche di circoscriverli. I limiti in parola vanno per la maggior parte sotto il nome di rapporti di vicinato, che interessano esclusivamente la proprietà immobiliare. Si parlerà in questo senso delle distanze tra le costruzioni ed altri manufatti, del divieto delle immissioni, nonché del generale divieto degli "atti emulativi.
I limiti di cui si discute trovano la loro fonte diretta nelle stesse norme dell’ordinamento che li prevedono, per questo motivo vengono definiti, limiti legali.
Essi vanno distinti dai limiti convenzionali, che discendono invece da un atto negoziale con cui il proprietario scorpora dal contenuto del proprio diritto alcuni poteri, attribuendogli ad un altro soggetto titolare nel suo esclusivo interesse individuale, quali l’usufrutto, le servitù o l’ipoteca legale.
Pertanto, in conclusione, per rispondere al quesito, se è possibile da parte del venditore, apporre al preliminare di compravendita, una clausola che limiti la disponibilità, o meglio la destinazione dell’immobile, nei confronti dell’acquirente, possiamo affermare che essa non è valida, proprio perché contrastante con il principio della pienezza della proprietà

*****
MOTIVI DI DIRITTO
La disciplina del diritto di proprietà è dettata, dall'HYPERLINK "http://it.wikisource.org/wiki/Codice_Civile" \l "Titolo_II:_Della_propriet.C3.A0.23Art._832_Contenuto_del_diritto" \o "s:Codice Civile"articolo 832 e successivi del codice civile.
Secondo la nozione dell'art. 832 cod. civ., la proprietà è "il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico".
Le caratteristiche del diritto di proprietà sono in primo luogo: 1) di godere della cosa, cioè, la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità; 2) di disporre delle cose, nel senso della facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento, di costituire sulla cosa HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Diritti_reali_minori" \o "Diritti reali minori"diritti reali minori o HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Diritti_reali_di_garanzia" \o "Diritti reali di garanzia"diritti reali di garanzia, 3) la pienezza del diritto di proprietà, infatti, caratteristica fondamentale del diritto di proprietà, è che il proprietario può fare della cosa tutto ciò che non sia espressamente vietato. Quando sulla cosa siano istituiti diritti reali minori, la proprietà cessa di essere piena per diventare HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Nuda_propriet%C3%A0" \o "Nuda proprietà"nuda proprietà. Tuttavia resta potenzialmente piena; nel momento in cui il diritto reale minore si estingue, il contenuto del diritto di proprietà si espande e riacquista, automaticamente, tutta la sua pienezza (elasticità della proprietà), infine la proprietà è esclusiva, infatti il ...

... continua