IMMOBILE PRIVO DEL CERTIFICATO DI ABITABILITÀ: LEGITTIMO IL RECESSO DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE Corte di Cassazione n. 629 del 14 gennaio 2014.

IMMOBILE PRIVO DEL CERTIFICATO DI ABITABILITÀ:
LEGITTIMO IL RECESSO DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE
Corte di Cassazione n. 629 del 14 gennaio 2014

È legittimo il recesso del promissario acquirente in caso di consegna dell’immobile privo del certificato di abitabilità. È configurabile il grave inadempimento per consegna di “aliud pro alio”, con conseguente condanna del promittente venditore a pagare il doppio della caparra.                                         
Il caso. I proprietari di un immobile citavano in giudizio il promissario acquirente al fine di sentir dichiarare il grave inadempimento al contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l’unità immobiliari di loro proprietà e la legittimità del loro recesso dal predetto contratto, con conseguente diritto degli stessi di trattenere la caparra loro versata in sede di sottoscrizione del preliminare. Il convenuto si opponeva alla domanda, deducendo che inadempienti dovevano considerarsi gli attori, che avevano promosso la vendita dell’immobile, privo del certificato di abitabilità, peraltro ad un prezzo maggiore di quello concordato tra Comune e costruttore.
Il tribunale dava ragione agli attori, ma la decisione veniva ribaltata dalla Corte d’Appello, la quale riteneva dimostrato il mancato rilascio del certificato di abitabilità dell’immobile, requisito essenziale del bene compravenduto, in quanto idoneo a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale, con conseguente rescissione del preliminare e condanna dei proprietari a pagare il doppio della caparra a favore del promissario acquirente.
La sentenza della  HYPERLINK "http://www.bdtecnici24.ilsole24ore.com/utility/Auth.aspx?view=document&documentType=3&documentid=14609251&errurl=http%3A//tecnici24.ilsole24ore.com/offerta/" \t "_blank" Corte di Cassazione n. 629 del 14 gennaio 2014 ha confermato la soluzione adottata dal Giudice d’appello. La Suprema Corte ha ritenuto provata la mancata consegna del certificato di agibilità dell’immobile da parte dei promittenti venditori, obbligo espressamente previsto nel preliminare di vendita. Certificazione che non è intervenuta neppure nel corso del giudizio. Di qui la corretta valutazione del comportamento dei promittenti venditori in termini di “grave inadempimento”, con conseguente applicazione dell’art.  HYPERLINK "http://www.bdtecnici24.ilsole24ore.com/utility/Auth.aspx?view=document&documentType=1&documentid=27597&errurl=http%3A//tecnici24.ilsole24ore.com/offerta/" \t "_blank" 1460 c.c. , ai sensi del quale nei contratti a prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere temporaneamente la propria.
L’assenza del certificato di agibilità rende l’immobile difforme da quello oggetto del preliminare.
I Giudici di Piazza Cavour hanno più volte fatto applicazione di tale principio di diritto in materia di preliminare di vendita immobiliare. Gli Ermellini hanno rintracciato nella mancata consegna del certificato di abitabilità dell’immobile compromesso, un vizio talmente grave da rendere il bene addirittura diverso da quello oggetto del contratto.
Come noto, la funzione del certificato di agibilità/abitabilità è quella di attestare che il bene è idoneo ad assolvere le funzioni economiche e sociali ai fini del godimento e della commerciabilità dello stesso. ...

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