QUESITO N. 545: SORTE DEL CONTRATTO PRELIMINARE CONDIZIONATO ALL’OTTENIMENTO DEL MUTUO, NEL CASO IN CUI LA BANCA RIGETTI LA RICHIESTA DI FINANZIAMENTO. CONSEGUENZE E TUTELA PER IL PROMITTENTE ACQUIRENTE.

QUESITO N. 545: SORTE DEL CONTRATTO PRELIMINARE CONDIZIONATO ALL’OTTENIMENTO DEL MUTUO, NEL CASO IN CUI LA BANCA RIGETTI LA RICHIESTA DI FINANZIAMENTO. CONSEGUENZE E TUTELA PER IL PROMITTENTE ACQUIRENTE.
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RISPOSTA
Nella fattispecie in esame, il preliminare di compravendita immobiliare, è sottoposto ad una condizione sospensiva, ne deriva che qualora la condizione non si avveri, per causa non imputabile all’acquirente, il contratto dovrà ritenersi inefficace, e pertanto, è possibile affermare che la mancata concessione del mutuo da parte di un istituto di credito costituisce, motivo di risoluzione del contratto preliminare.
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MOTIVI DI DIRITTO
La condizione, è un avvenimento futuro ed incerto, che le parti nell’ambito della loro autonomia negoziale possono liberamente inserire sia per sospendere l’efficacia del contratto sia per risolverlo.
La condizione sospensiva non osta la perfezionamento del contratto che è valido sin dal momento della sottoscrizione, ma ne sospende l’efficacia al verificarsi di essa.
Pertanto, un contratto preliminare sottoposto alla condizione sospensiva dell’ottenimento del finanziamento da parte del promissario acquirente è validamente concluso, ma gli effetti sono sospensivamente condizionati al verificarsi della condizione.
La cassazione, a tal proposito, ha affermato che: “Il contratto preliminare può subordinare la conclusione del contratto definitivo alla condizione sospensiva della concessione di un finanziamento da parte di un terzo”. (Cassazione civile, sez. II, 10/05/2007, n. 10678).
Le parti di un contratto, possono convenire che il prezzo sia corrisposto dall’acquirente subordinatamente alla concessione da parte di un istituto di credito di un mutuo, al promissario acquirente della somma necessaria all’acquisto.
Tale clausola inserita nel contratto preliminare di compravendita si qualifica come condizione sospensiva dell’obbligazione posta a carico del promissario acquirente, con la conseguenza che lo stesso non potrà essere ritenuto inadempiente sino a quando non si sarà verificata la condizione.
Infatti, il Tribunale di Torino afferma che: “La clausola, contenuta in una proposta di contratto preliminare di compravendita, con cui si vincola la proposta stessa all'ottenimento di un mutuo, deve essere qualificata come condizione sospensiva del contratto”. (Tribunale Torino, 05/11/2008).
Occorre però che tale clausola contrattuale sia espressamente prevista ed accettata, cosi che appaia chiara ed evidente la volontà di entrambe le parti di subordinare l’efficacia del preliminare alla condizione che il promissario acquirente ottenga il mutuo.
Nel caso in cui il promissario acquirente non ottenga il mutuo e quindi, non adempia all’obbligazione di pagare il prezzo convenuto addivenendo alla stipula del definitivo, non per questo potrà ritenersi inadempiente e di conseguenza essere condannato al risarcimento dei danni. Se, infatti la condizione non si avvera il contratto preliminare, si dovrà ritenere inefficace, sempre che il mancato otteni...

... continua