Quesito n. 552:Vendita di immobile sottoposto vincolo culturale. Principi generali e modalità operative per l’agente immobiliare.
Quesito: nel caso in cui soggetti privati abbiano a concludere un contratto di compravendita immobiliare, relativo ad un bene sottoposto a vincolo culturale, è previsto uno specifico obbligo da parte dell’acquirente di non consegnare le somme previste fino allo scadere del termine di 60 giorni concessi per esercitare la prelazione?
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RISPOSTA
La fattispecie in esame, è disciplinata dal codice dei beni culturali emanato con D.Lgs. 42/2004, e in particolare agli artt. 59 e ss.
L’art. 61 del codice citato, disciplina le condizioni della prelazione, prevedendo al riguardo che la prelazione è esercitata nel termine di sessanta giorni dalla data di ricezione della denuncia prevista dall'articolo 59. (comma 1). Il quarto comma prevede poi, che in pendenza del termine prescritto dal comma 1°, l'atto di alienazione rimane condizionato sospensivamente all'esercizio della prelazione e all'alienante è vietato effettuare la consegna della cosa.
Ciò significa quindi, che l’atto di alienazione, è validamente costituito, ma si configura come un “contratto condizionale”, dove la pendenza del termine costituisce una condizione estrinseca futura e incerta di efficacia del contratto, rientrando tra le conditiones iuris, dipendendo la sospensione degli effetti del contratto dalla stessa legge. Pertanto il negozio di alienazione, condizionato sospensivamente (art. 61, comma 4) rende incerti gli effetti, in pendenza della condizione (salvo gli atti conservativi e dispositivi), e non li potrà definitivamente produrre o cesserà definitivamente di produrli a seguito dell’esercizio della prelazione, con la conseguenza che l’alienazione si deve considerare come non avvenuta, con effetti liberatori sia per l’alienante che per l’acquirente.
Nel caso in cui la condizione si verifichi (cioè venga esercitata la prelazione) gli effetti retroagiscono al tempo della conclusione del contratto, ex tunc, come prevede l’art. 1360 c.c.
In definitiva, in risposta al quesito, si può affermare che la legge prevede unicamente che il contratto validamente concluso sia nel frattempo condizionatamente sospeso, di conseguenza dall'avveramento o meno della condizione dipende la produzione degli effetti o l’impossibilità definitiva che essi possano essere prodotti. Pertanto non sussiste alcun obbligo da parte dell’acquirente di non consegnare le somme previste fino allo scadere del termine di 60 giorni concessi per esercitare la prelazione, in quanto laddove l'acquirente consegni le somme avrà diritto se si avvera la condizione (cioè venga esercitata la prelazione) alla restituzione delle stesse mentre se lo stato non procede alla prelazione si dovrà dar seguito alla consegna dell'immobile.
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MOTIVI DI DIRITTO
La prelazione artistica è disciplinata all’interno del capo IV del Codice emanato con D.Lgs. 42/2004, relativo alla circolazione dei beni culturali in ambito nazionale, e specificatamente agli artt. 60 e ss. In particolare la prelazione artistica è regolata secondo il seguente schema:
Il proprietario (o detentore) è tenuto a denunciare al Ministero gli atti che trasferiscono in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione dei beni culturali (art. 59);
Nel caso di alienazione a titolo oneroso il Ministero (o la Regione o altro Ente pubblico territoriale interessato) ha la facoltà di acquistare il bene in via di prelazione al medesimo prezzo stabilito nell’atto di alienazione (art. 60);
La prelazione deve essere esercitata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della denuncia (art. 61).
Lo Stato (o l’Ente territoriale) ha quindi il potere di intervenire in una vicenda traslativa tra privati per acquistare il bene culturale caducando il negozio di alienazione validamente concluso, sebbene sottoposto a condizione sospensiva (art. 61).
Il passaggio di proprietà in mano pubblica avviene con l’emissione del provvedimento formale, con cui si esercita la prelazione, e con la sua notificazione all’alienante e all’acquirente (art. 61). Segue l’emissione del mandato di pagamento da parte dell’Ente prelazionario (art. 60). Si tratta quindi di una fattispecie complessa con effetti traslativi reali (passaggio del bene in proprietà del demanio) e con effetti obbligatori (obbligo del pagamento del prezzo).
L’acquisto in via di prelazione può essere operato solo con riferimento alle alienazioni a titolo oneroso o anche quando il bene sia a qualsiasi titolo dato in pagamento (art. 60).
La prelazione artistica costituisce un privilegio a favore della Pubblica Amministrazione giustificato dal fine cui è preordinato di salvaguardare interessi primari per la vita culturale del Paese, costituzionalmente garantiti (art. 9 Cost.).
Si dibatte se la prelazione artistica debba essere collocata nel novero delle figure privatistiche di prelazione legale ovvero se ne discosti per la particolare disciplina che prevede la presenza di predominanti aspetti autoritativi dell’intervento acquisitivo pubblico.
Secondo il Codice Civile la prelazione è il diritto di un determinato soggetto ad essere preferito a terzi, a parità di condizioni, nel caso in cui il proprietario di un bene decida di alienarlo.
Ai fini dell’esercizio della prelazione il proprietario è poi tenuto a rivolgere la denuntiatio (proposta contrattuale) al prelazionario per informarlo delle condizioni pattuite con il terzo e per farlo intervenire nella formazione del contratto prima della sua conclusione.
Ora la prelazione artistica, sebbene anch’essa prevista dalla legge, diverge dagli schemi civilistici.
Anzitutto tale prelazione può essere esercitata dopo la stipula del contratto di alienazione tra le parti e non prima della sua conclusione.
L’art. 61 del Codice prevede infatti che l’atto di alienazione (valido) è sottoposto ad una condizione sospensiva che si avvera nel caso in cui, entro il termine di sessanta giorni, lo Stato non esercita la propria facoltà. Inoltre la denuncia di trasferimento ex art. 59 non equivale alla denuntiatio (che si rivolge al prelazionario), poiché questa è una vera e propria proposta contrattuale ed invece quella si riferisce ad un contratto già concluso. Ancora lo Stato non diventa parte del contratto, né si verifica la sostituzione dello Stato nella medesima posizione contrattuale del terzo acquirente, in quanto manca l’effetto surrogatorio al contraente originario (come avviene nella prelazione civilistica) dato che lo Sato non subentra nei diritti e obblighi dell’acquirente.
Infatti, nella prelazione legale il prelazionario acquista la proprietà nelle medesime condizioni proposte al terzo, mentre nella prelazione artistica lo Stato non è vincolato alle clausole contrattuali (art. 61, comma 5) e anzi ha facoltà di esercitare la prelazione su una parte delle cose alienate (art. 61, comma 6), nonché la possibilità di determinare d’ufficio il valore economico del bene ( art. 60, comma 2). L’acquisto del bene da parte dello Stato quindi non si verifica per effetto del contratto di alienazione, ma trae origine dal provvedimento amministrativo, con cui si esercita la prelazione, che produce l’effetto traslativo della proprietà, purché notificato all’alienante e all’acquirente nel suddetto termine di sessanta giorni. La denuncia ex art. 59, lungi dall’essere una proposta, influisce solo sul termine massimo a disposizione dello Stato per la notifica del provvedimento di prelazione e sul momento a partire dal quale decorrono i termini di decadenza di sessanta giorni.
L’esercizio della prelazione artistica presuppone la presenza di specifici atti precedentemente posti in essere. Per tale motivo il potere della Pubblica Amministrazione di acquisire in via di prelazione i beni culturali dei privati è subordinato all’esistenza di determinati presupposti. In particolare devono sussistere:
un atto di alienazione del bene culturale o comunque un atto traslativo a titolo oneroso, perfettamente valido, anche se sottoposto a condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione;
un vincolo “culturale”, a cui il bene è assoggettato per effetto del riconoscimento dell’interesse culturale ai sensi dell’art. 13 del Codice, in forza di un provvedimento amministrativo debitamente notificato e successivamente trascritto in capo all’alienante.
L’art. 60 del Codice, nella formulazione adottata dal D.Lgs. 42/2004, tra gli atti sottoposti a prelazione, contempla espressamente le seguenti fattispecie:
le alienazioni a titolo oneroso dietro pagamento di un prezzo;
le alienazioni a titolo oneroso dietro corrispettivo diverso dal denaro;
la permuta;
la datio in pagamento.
Il che significa che sono soggetti a prelazione tutti quei negozi atipici a prestazioni corrispettive che, sebbene non costituiscono una compravendita in senso stretto, abbiano i medesimi effetti reali (trasferimento della proprietà del bene) a fronte di un corrispettivo non necessariamente pecuniario che conferisce all’atto natura onerosa.
Inoltre è necessario, anche in mancanza di una espressa disposizione, che l’alienante sia pieno proprietario e che l’atto su cui incide la prelazione riguardi il trasferimento delle proprietà onde si determini l’acquisto della proprietà del bene da parte dello Stato.
Durante il periodo rimesso alla Pubblica Amministrazione per valutare se avvalersi o meno del potere di acquistare in via privilegiata i beni culturali ai sensi dell’art. 60 del Codice, l’atto di alienazione tra privati è sottoposto alla condizione sospensiva dell’avverarsi della prelazione. In tale situazione di incertezza risulta necessario che le parti si astengono dal compiere atti che possano influire sull’esito della prelazione.
D’altra parte, a tutela della certezza dei rapporti giuridici e delle aspettative delle parti, soprattutto con riguardo alla posizione dell’acquirente, vi è l’esigenza di assicurare tanto al venditore quanto all’acquirente limiti temporali certi e inderogabili per l’esercizio della prelazione, onde avere l’effettiva conoscenza in merito alla sorte del contratto concluso, ma sottoposto a condizione. In conseguenza l’art. 61 del Codice prescrive l’osservanza delle condizioni e delle modalità a presidio dell’esercizio della prelazione, in difformità delle quali l’Amministrazione perde il potere concesso ai sensi dell’art. 60 e ai privati sono comminate le sanzioni previste dagli artt. 164 e 173 del Codice.
La prelazione deve essere esercitata nel termine di sessanta giorni dalla data di ricezione della denuncia dell’atto di alienazione (art. 61, comma 1). La decorrenza del termine si ha a partire dal momento in cui la denuncia è stata inoltrata al competente soprintendente (art. 59, comma 3). Il termine non decorre se la denuncia è presentata direttamente al Ministero e decorrerà invece dal momento in cui il soprintendente ne avrà avuto effettiva conoscenza. Entro il termine di sessanta giorni il provvedimento di prelazione deve essere non solo adottato, ma anche notificato all’alienante e all’acquirente (art. 61, comma 3) sia che la prelazione venga esercitata dallo Stato sia che venga esercitata dagli Enti territoriali locali (art. 62, comma 3).
Trascorso il periodo di sessanta giorni senza che la prelazione sia stata esercitata, l’Amministrazione decade dalla relativa facoltà e non può più esercitarla.
La prelazione deve essere esercitata dalla Pubblica Amministrazione mediante l’emissione del provvedimento prelazionario e mediante la successiva notifica all’alienante e all’acquirente nei termini di legge (art. 61, commi 1, 2 e 3).
La notificazione ad entrambi i destinatari produce, dalla data dell’ultima notifica, l’effetto del passaggio del bene culturale dalla proprietà privata alla proprietà in mano pubblica. Il che significa che il provvedimento prelazionario è un atto a carattere recettizio con la conseguenza che, se la notifica ai destinatari è eseguita oltre i termini di legge, il procedimento non produce alcun effetto e viene meno il potere dell’Amministrazione di esercitare la prelazione. Per quanto riguarda, il divieto di consegnare il bene in pendenza del contratto condizionato, l’art. 61, comma 4, stabilisce che in pendenza del termine di sessanta giorni, entro cui la prelazione deve essere esercitata, l’atto di vendita rimane sospensivamente condizionato ed è fatto divieto all’alienante di effettuare la c o n s e g n a d e l b e n e .
L a t t o d i a l i e n a z i o n e c o m p i u t o c o n t r o i l d i v i e t o è n u l l o a i s e n s i d e l l a ...
... continua