QUESITO N. 557: Inefficacia dell’invito alla prelazione. Se la denuntiatio al conduttore ad uso non abitativo è valida qualora sia sottoscritta da uno solo dei locatori

Quesito n. 557: la denuntiatio effettuata da parte dei locatori, onde consentire al conduttore di esercitare il diritto di prelazione sull’immobile locato ad uso non abitativo, è valida qualora sia sottoscritta da uno solo dei proprietari?

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RISPOSTA
Se durante la locazione, il locatore intende trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, la legge (art. 38, lg. n. 392/1978) riconosce al conduttore del bene il diritto di prelazione nell’acquisto, il diritto cioè di essere preferito, a parità di condizioni, rispetto a terzi interessati.
L’art. 38, 1° comma, l. n. 392/1978, che disciplina le locazione cosiddette commerciali, stabilisce che “il locatore deve comunicare l’intenzione di trasferire a titolo oneroso l’immobile al conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario”
Il secondo comma dello stesso articolo, prevede che, “nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione”.
Come è fissato dalla citata norma, la denuntiatio non si esaurisce nella comunicazione del generico intento di vendere, ma deve contenere la specifica indicazione di tutte le condizioni della vendita progettata, la comunicazione priva delle indicazioni necessarie per la individuazione dell’immobile o con indicazioni incerte, è inefficace e come tale inidonea, a far decorrere il termine assegnato per l’esercizio del diritto di prelazione, a nulla rilevando l’eventuale conoscenza conduttore desunta aliunde.
La comunicazione al conduttore per assicurare allo stesso il diritto di prelazione, al fine di produrre gli effetti giuridici previsti dalla norma, deve necessariamente provenire dal proprietario dell’immobile o da un suo rappresentante.
Nel caso in cui l’immobile locato appartenga a più persone, la comunicazione di voler trasferire il bene deve provenire da tutti i proprietari. Nel caso in cui provenga da uno solo di essi, sarà necessaria la “spendita del nome” di tutti gli altri accompagnata da una loro procura per iscritto.
Principio affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, che ha affermato che: “Nella disciplina del diritto di prelazione configurata dall'art. 38 l. n. 392 del 1978, la comunicazione del locatore di volere trasferire l'immobile, nel caso in cui l'immobile stesso appartenga a più persone, deve provenire da tutti proprietari, richiedendosi, nel caso in cui provenga da uno solo di essi, la spendita del nome degli altri nonché a norma degli art. 1324, 1350 e 1312 c.c., la loro procura per iscritto.” (Cassazione civile, sez. III, 07/10/2010, n. 20807).
In difetto, la comunicazione si riterrà inefficace e non determinerà alcuna decadenza a carico del conduttore che non eserciti la prelazione, salvo successiva ratifica proveniente dagli altri comproprietari che però non ha effetti retroattivi, ma esplica la sua efficacia dalla data di sua ricezione, a decorrere dalla quale il conduttore potrà esercitare il suo diritto di prelazione nel termine dei sessanta giorni successivi.
Quindi, in conclusione, in risposta al quesito, possiamo affermare che la qualora la denuntiatio provenga da uno dei comproprietari e non sia stata sottoscritta anche dagli altri, va considerata inefficace, e quindi priva di effetti per il conduttore.




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MOTIVI DI DIRITTO
Per prelazione si intende il diritto che taluno acquisisce, vuoi in virtù della legge, vuoi in un atto di autonomia privata, ad essere preferito a qualsiasi altro a parità di condizioni nel caso in cui venga concluso un contratto.
Nell'ambito del contratto di locazione, relativamente agli immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione. il diritto di prelazione è stato previsto dalla L 392/1978.
Per quanto riguarda gli immobili adibiti ad uso diverso il combinato disposto degli artt. 35 e 41 L. 392/78 restringe il campo di applicazione del diritto di prelazione solo ad immobili in cui viene svolta un'attività comportante contatti con il pubblico rispetto al quale abbia rilievo la ubicazione del luogo in cui è prestato. La ratio ispiratrice dell'istituto della prelazione nell'ambito degli immobili ad uso diverso, pertanto, si fonda su un esigenza pubblicistica di conservazione delle attività produttive e commerciali svolte a diretto contatto con il pubblico (esigenza che trova compiuta realizzazione attraverso la concentrazione della titolarità dell'azienda con la titolarità del diritto di proprietà sull'immobile adibito all'esercizio di questa).
Innanzitutto i soggetti legittimati alla procedura sono, da una parte, il proprietario-locatore, restando escluso chi abbia solo la disponibilità dell'immobile, dall'altra il conduttore intendendosi tale anche il subconduttore che abbia legittimamente assunto tale qualità, restando escluso, invece, il semplice detentore dell'immobile locato.
L'art. 38 della legge citata pone, pertanto, a carico del proprietario-locatore, qualora abbia intenzione trasferire a terzi l'immobile locato, l'obbligo di proporre preventivamente al conduttore l'acquisto dello stesso. La comunicazione al conduttore deve essere effettuata con atto, notificato tramite ufficiale giudiziario, che deve contenere l'indicazione del prezzo richiesto (da quantificare in ogni caso in denaro), e le altre condizioni per la vendita (come ad esempio le modalità di pagamento) e l'invito al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza 4 dicembre 1989 n. 5359, hanno statuito che "la comunicazione della volontà di trasferire il bene a titolo oneroso non è qualificabile come proposta contrattuale, e nemmeno come mera informativa dì generici intenti destinati ad avviare trattative negoziali, ma si inserisce, in un particolare meccanismo predisposto per assicurare al conduttore l'esercizio del diritto di prelazione, quale atto di interpello, dovuto dal proprietario, nonché vincolato nella forma e nel contenuto; correlativamente alla dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione non costituisce accettazione di proposta e non comporta immediato acquisto dell'immobile, ma determina l'insorgenza per entrambe le parti dell'obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo. Dall'indicata natura della prelazione consegue che la comunicazione del proprietario non è revocabile, in pendenza del termine entro il quale il conduttore può manifestare la volontà di rendersi acquirente e a maggior ragione, dopo la dichiarazione di prelazione, consegue altresì che, in caso di inadempienza delle parti dell'obbligo di contrattare, deve ritenersi consentita la tutela in forma specifica di cui all'art. 2932 c.c. nel concorso delle relative condizioni, trattandosi di norma applicabile indipendentemente dalla fonte, legale o convenzionale dell'obbligo stesso".
In tale congegno, finalizzato alla tutela non del conduttore in quanto tale, ma dell'attività da lui svolta, la prelazione opera chiaramente come limitazione alla libertà negoziale del proprietario dell'immobile locato perché questi, mentre è libero di trasferire o meno a titolo oneroso l'immobile, non è invece libero nella scelta dell'altro contraente, dovendo...

... continua