QUESITO N. 560: Il BED AND BREAKFAST: QUALE DISCIPLINA APPLICARE NELLA REDAZIONE DEL RELATIVO CONTRATTO . SE IL CONDOMINIO PUO' LIMITARE L'ESERCIZIO DI TALE ATTIVITA'.

Il BED AND BREAKFAST IN CAMPANIA.-
IPOTESI IN CUI L’ATTIVITA’ IN ESAME VENGA ESERCITATA IN UN APPARTAMENTO LOCATO E FACENTE PARTE DEL CONDOMINIO.-
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QUESITI
1) Per locare un immobile ad uso abitativo nel quale il conduttore vuole stabilire l’attività di bed & breakfast, quale modello di contratto di locazione si deve utilizzare uso abitativo 4+4, oppure contratto di locazione diverso da quello a uso abitativo c.d. 6+6?
2) Nel caso l’attività di bed & breakfast venga poi esercitata in un appartamento facente parte di un condominio, il regolamento condominiale e/o l’assemblea condominiale possono opporsi in qualche modo all’esercizio della suddetta attività?
RISPOSTA AI QUESITI
Dall’esame del regolamento condominiale e in particolare dalla lettura della clausola (cfr. art.9 del regolamento condominiale) non v’è dubbio che il condominio non può inibire l’esercizio di detta attività al futuro conduttore dell’immobile.-
La limitazione contenuta nel regolamento di condominio, infatti, è sia generica che di mero stile, essa lascia un ampio margine di incertezza sia sul contenuto che sulla portata.-
La predetta clausola, contrasta senza dubbio con la giurisprudenza del Giudice delle Leggi (v. tra le tante Cass. 20 febbraio 2010, n. 3002) che prescrive che, le restrizioni inerenti alla proprietà esclusiva previste dai regolamenti condominiali devono essere formulate in modo espresso e/o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d’incertezza sia sul contenuto che sulla portata.-
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E’ necessario segnalare, poi, che nel caso di specie, se il conduttore e il locatore sono d’accordo, possono utilizzare anche il contratto ad uso abitativo 4+4, con la raccomandazione però, che venga fatta menzione espressa nel contratto che, l’immobile sarà adibito dal conduttore all’esercizio dell’attività di bed & breakfast.-
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MOTIVI DELLA RISPOSTA
Prima di discendere nel merito e provvedere a dare la risposta ai quesiti, è opportuno delineare anche per una migliore comprensione da parte del lettore, il quadro normativo di riferimento dell’attività di bed & breakfast, sia a livello nazionale che a livello regionale.-
Con il termine bed & breakfast si intendono attività ricettive extra alberghiere a conduzione familiare gestite da persone private avvalendosi della loro organizzazione familiare utilizzando una parte della propria abitazione, esse forniscono alloggio, prima colazione e servizi accessori.-
Lo sbarco in Italia si fa risalire alla metà degli anni 90 del secolo scorso quando si affacciano nel nostro paese i primi operatori stranieri di bed & breakfast.-
La normativa di riferimento a livello nazionale di questo tipo di attività recettiva, è la Legge 29 marzo 2001, n. 135 abrogatoria della legge 17 maggio 1983, n. 217 che detta i principi generali entro i quali devono legiferare le regioni.-
La regione Campania ha regolamentato l’attività di cui trattasi con la legge regionale del 4 aprile del 2001, n.5.-
Secondo la citata legislazione regionale, in estrema sintesi, per intraprendere l’attività in questione deve essere presentata apposita domanda da inviare al Comune almeno 30 giorni prima dell’inizio dell’attività, per richiedere l’autorizzazione dell’inizio dell’attività e da cui deve risultare:
Le generalità complete dell’interessato e l’ubicazione dell’immobile;
Planimetria dell’immobile con l’indicazione dell’uso cui sono destinati i vari locali, firmata da un tecnico iscritto all’albo e accompagnata dal certificato di abitabilità o da autodichiarazione sostitutiva;
Certificazione sullo stato di famiglia e sulla residenza, nonché autodichiarazione dell’interessato che nei propri confronti non sussistono cause di divieto, di decadenza o di sospensione previste dall’articolo 10 della Legge 31 maggio 1965, n. 575, e indicate nell’allegato 1 al Decreto Legislativo 8 agosto 1994, n. 490;
Il Comune provvede, entro 30 giorni dalla data di ricezione della comunicazione, ad effettuar...

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