QUESITO N. 562: Il diritto di sopraelevazione nel condominio.-
PARERE LEGALE
Il diritto di sopraelevazione nel condominio.-
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RIFERIMENTI NORMATIVI: ART. 1127 COD. CIV.-
RIFERIMENTI GIURISPRUDENZIALI: CASS. CIV. SEZ. UNITE, 30 LUGLIO 2007, N. 16794.-
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Quesiti posti
Costituisce sopraelevazione la trasformazione in quattro unità abitative della terrazza e/o del sottotetto situato all’ultimo piano, di un condominio?
I proprietari dell’ultimo piano devono pagare l’indennità di sopraelevazione per realizzare il loro progetto, posto che, sia nell’atto di provenienza, sia nel regolamento condomininiale di natura contrattuale è stato convenuto che il condomino dell’ultimo può sopraelevare senza pagare l’indennità di sopraelevazione ?
L’ottenimento delle necessarie autorizzazioni amministrative da parte del comune sono subordinate all’ottenimento del parere favorevole dell’assemblea dei condomini ?
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Risposta ai quesiti
Preliminarmente va segnalato che in base al recente intervento chiarificatore della giurisprudenza delle Sezioni Unite l’intervento che i condomini dell’ultimo piano vogliono realizzare costituisce sopraelevazione e non semplice ristrutturazione dei locali esistenti per cui detto intervento deve essere senz’altro normativamente inquadrato nella disciplina prevista dall’articolo 1127 c.c.-
Scendendo, invece, nel merito della questione sottopostami, in base a ciò che innanzi sarà considerato in diritto, e sulla scorta della documentazione che mi è stata trasmessa si segnala al lettore quanto segue: i condomini che mi hanno interpellato, hanno giuridicamente la facoltà di sopraelevare, tale facoltà allo stato è condizionata soltanto al rilascio della necessaria concessione edilizia e, non anche all’autorizzazione dell’assemblea dei condomini posto che l’atto di vendita ed il regolamento condominiale attribuiscono loro la facoltà di sopraelevare sopra l’ultimo piano di loro esclusiva proprietà .-
Circa l’indennità di sopraelevazione, invece, v’è da dire che la clausola contenuta nel regolamento condominiale (cfr. articolo 9 del regolamento condominiale), sembra escludere il buon diritto del condominio al pagamento dell’indennità di sopraelevazione, posto che il tenore letterale di detto articolo esclude l'obbligo di pagamento dell'indennità prevista per la sopraelevazione. Invero, non vi è chi non veda, che stante la natura contrattuale del regolamento condominiale il contenuto del predetto articolo costituisce senz’altro rinuncia preventiva da parte dei condomini dell’indennità di cui al menzionato HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'05',id:'05AC00003174',key:'05AC00003174',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)" art. 1127 c.c. (rinuncia, peraltro, che, essendo priva di effetti reali, non può però impegnare gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti) per cui nei loro confronti l’indennità di sopraelevazione deve essere corrisposta .
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Motivi della risposta
La questione giuridica sottopostami, rientra nell’ ambito della disciplina della costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio condominiale, con particolare riferimento ai presupposti genetici dell’obbligazione d’indennizzo imposta ex lege, a carico del condomino che sopraeleva ed in favore degli altri condomini. Il quadro normativo dell’intera vicenda, ci è offerto dall’articolo 1127 c.c. il quale ci fornisce i principi generali regolatori dell’intera materia. Codesta norma sotto la rubrica “Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”, dispone: «Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare».
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Molto si è discusso in dottrina circa la natura ed il fondamento della facoltà di sopraelevazione con un ventaglio di posizioni assai diversificate. L’orientamento dottrinario prevalente assegna ad essa natura di diritto di superficie (MASSIMO BIANCA). In giurisprudenza, invece, è prevalente l’orientamento più attento ai profili pratici, che vede nella sopraelevazione l’espressione del diritto del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, preferito per la posizione di fatto più idonea tra i condomini, configurando, all’uopo, la sopraelevazione in tutti quei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi i locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie (cfr. tra le tante Cass. 12 agosto 2011, m.17284). Ordunque, edificare nuovi piani e/o sopraelevare sopra l’ultimo piano dell’edificio è una facoltà compresa nel diritto del proprietario dell’ultimo livello edificato, a cui però fa riscontro il diritto dei proprietari degli altri sottostanti piani di ricevere un indennità. Il legislatore nel riconoscere al comma primo della norma in esame, il diritto di sopraelevazione al condomino proprietario esclusivo dell’ultimo piano o del lastrico solare, con ciò attribuendogli la possibilità di far sorgere nuove costruzioni ciascuna delle quali oggetto d’autonomo dominio esclusivo, ha anche posto a carico dello stesso, con la disposizione di cui al successivo quarto comma, l’obbligo di corrispondere agli altri condomini un’indennità (c.d. indennità di sopraelevazione) la quale trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio che, ai sensi dell' HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'05',id:'05AC00003184',key:'05AC00003184',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)" art. 1118, comma 1, c.c., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene. Il legislatore in questo modo ha inteso c...
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