QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO Il modulo deve essere utilizzato quando il promittente acquirente intende acquistare un immobile, ma vuole conservare la possibilità di recedere qualora, entro un termine determinato, non riesca a vendere un altro immobile di sua proprietà. Il contratto è efficace sin dall’accettazione della proposta. All’acquirente viene tuttavia riconosciuto un diritto di recesso, il cui corrispettivo è costituito da una quota della somma complessivamente prevista nella proposta come caparra confirmatoria. Tale quota viene espressamente destinata a caparra penitenziale ai sensi dell’art. 1386 c.c. Se l’acquirente recede per non avere venduto il proprio immobile entro il termine stabilito, il venditore acquisisce la quota di caparra penitenziale, mentre la residua quota di caparra confirmatoria viene restituita all’acquirente. Il modulo conserva inoltre il diritto del venditore di proseguire la promozione dell’immobile e di recedere qualora abbia accettato una proposta di acquisto proveniente da terzi e non sottoposta ad alcuna condizione, sospensiva o risolutiva. In questo caso, tutte le somme depositate, compresa la quota destinata a caparra penitenziale, vengono restituite integralmente all’acquirente. Se l’acquirente vende il proprio immobile oppure non esercita il recesso entro il termine previsto, il diritto di recesso si estingue e la quota temporaneamente destinata a caparra penitenziale confluisce nella caparra confirmatoria prevista dalla proposta principale. Il modulo disciplina infine il deposito delle somme presso l’agenzia immobiliare, le modalità di comunicazione dei recessi, gli effetti dello scioglimento del contratto e l’approvazione specifica delle relative clausole.

QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO IL PROMITTENTE ACQUIRENTE INTENDE SUBORDINARE L’EFFICACIA DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO ALLA PREVENTIVA VENDITA DI UNO O PIÙ IMMOBILI DI SUA PROPRIETÀ. L’ALLEGATO CONSENTE DI INDIVIDUARE CON PRECISIONE GLI EVENTI DEDOTTI IN CONDIZIONE SOSPENSIVA, IL TERMINE ENTRO IL QUALE DEVONO VERIFICARSI E GLI OBBLIGHI DI COMUNICAZIONE GRAVANTI SUL PROMITTENTE ACQUIRENTE. IL MODULO AUTORIZZA, NEL FRATTEMPO, LA PROSECUZIONE DELL’ATTIVITÀ DI PROMOZIONE E DELLE VISITE DELL’IMMOBILE OGGETTO DELLA PROPOSTA, NONCHÉ LO SVOLGIMENTO DELLE TRATTATIVE E LA RICEZIONE DI ULTERIORI PROPOSTE DI ACQUISTO. IL PROMITTENTE VENDITORE PUÒ RECEDERE ESCLUSIVAMENTE QUALORA ABBIA GIÀ ACCETTATO UNA PROPOSTA DI ACQUISTO PROVENIENTE DA TERZI CHE NON SIA SOTTOPOSTA AD ALCUNA CONDIZIONE, SOSPENSIVA O RISOLUTIVA. IL RECESSO DEVE ESSERE COMUNICATO PER ISCRITTO AL PROMITTENTE ACQUIRENTE E ALL’AGENTE IMMOBILIARE. IL DOCUMENTO DISCIPLINA INOLTRE IL DEPOSITO DELLE SOMME CONSEGNATE DAL PROMITTENTE ACQUIRENTE, IL DIVIETO DI TRASFERIRLE AL VENDITORE PRIMA DELL’AVVERAMENTO DELLA CONDIZIONE E LA LORO RESTITUZIONE IN CASO DI MANCATO AVVERAMENTO DELLA CONDIZIONE O DI ESERCIZIO DEL RECESSO.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile del procedimento Avv. Giovanna Carbone, innanzi al TRIBUNALE DI NAPOLI, XII SEZIONE CIVILE, il quale ha riconosciuto il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare nostra assistita, nonostante la compravendita fosse stata conclusa dopo la scadenza dell’incarico di mediazione, a un prezzo diverso, con l’intervento di un’altra agenzia e mediante intestazione dell’immobile al figlio dell’originario proponente. Nel caso di specie, l’agenzia aveva ricevuto l’incarico di promuovere la vendita dell’immobile, aveva individuato il potenziale acquirente, organizzato le visite e raccolto una proposta irrevocabile di acquisto accompagnata da un assegno e dall’impegno scritto al pagamento della provvigione. La proposta era stata rifiutata dal venditore e l’incarico era successivamente scaduto senza che l’affare fosse stato concluso. Poco tempo dopo, un’altra agenzia aveva ricontattato il medesimo cliente e condotto una nuova trattativa, culminata nella presentazione di una proposta a condizioni economiche differenti, nella stipula del contratto preliminare e nel successivo rogito. L’immobile era stato formalmente acquistato dal figlio dell’originario proponente, conformemente all’intenzione di intestazione già manifestata durante la prima trattativa. Il Tribunale ha statuito che IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE SORGE OGNIQUALVOLTA L’ATTIVITÀ DEL MEDIATORE ABBIA COSTITUITO UNA CAUSA EFFICIENTE DELLA CONCLUSIONE DELL’AFFARE, NON ESSENDO NECESSARIO CHE ESSA RAPPRESENTI LA CAUSA ESCLUSIVA O PREVALENTE DELL’OPERAZIONE. La scadenza dell’incarico, il rifiuto della prima proposta, la variazione del prezzo, l’intervento di un secondo mediatore e l’intestazione dell’immobile a un familiare dell’originario interessato non escludono, pertanto, il diritto alla provvigione quando permanga un’identità soggettiva e sostanziale tra l’affare inizialmente promosso e quello successivamente concluso. Il Tribunale ha tuttavia accertato che la seconda agenzia aveva svolto un’attività causalmente prevalente nella fase conclusiva della trattativa. In applicazione degli artt. 1755 e 1758 c.c., ha quindi riconosciuto alla prima agenzia una quota della provvigione, determinata in relazione all’importanza e all’efficienza causale dell’attività concretamente prestata. In applicazione di tali principi, il Tribunale ha condannato il venditore al pagamento di € 4.000,00 oltre IVA e interessi legali e l’originario proponente e il figlio acquirente, in solido tra loro, al pagamento di € 8.000,00 oltre IVA e interessi legali. I convenuti sono stati altresì condannati, in solido, al rimborso della metà delle spese di giudizio. La decisione conferma l’importanza, per l’agente immobiliare, di documentare puntualmente le visite effettuate, le proposte raccolte, gli impegni provvigionali sottoscritti e i nominativi dei soggetti presentati al venditore, anche attraverso una relazione di fine incarico. Tale documentazione può risultare decisiva per dimostrare il nesso causale tra l’attività di mediazione e la successiva conclusione dell’affare.

QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: COMUNICAZIONE FORMALE DA UTILIZZARE QUANDO L’AGENTE IMMOBILIARE, DOPO AVER RICEVUTO DAL PROPRIETARIO L’INCARICO DI PROMUOVERE LA VENDITA O LA LOCAZIONE DI UN IMMOBILE OCCUPATO DA UN CONDUTTORE, NON RIESCA A SVOLGERE REGOLARMENTE LA PROPRIA ATTIVITÀ A CAUSA DEL RIFIUTO O DELL’OSTRUZIONISMO DELL’OCCUPANTE.- IL MODULO CONSENTE AL MEDIATORE DI CONTESTARE FORMALMENTE AL PROPRIETARIO INCARICANTE L’IMPOSSIBILITÀ DI SVOLGERE ATTIVITÀ ESSENZIALI DELL’INCARICO, QUALI L’ESECUZIONE DEL SERVIZIO FOTOGRAFICO NECESSARIO ALLA PUBBLICIZZAZIONE DELL’IMMOBILE E L’ORGANIZZAZIONE DELLE VISITE CON I POTENZIALI ACQUIRENTI O CONDUTTORI.- LA COMUNICAZIONE INVITA E DIFFIDA IL PROPRIETARIO AD ATTIVARSI NEI CONFRONTI DEL CONDUTTORE AFFINCHÉ VENGANO INDIVIDUATI GIORNI E FASCE ORARIE COMPATIBILI CON LE ESIGENZE DELLE PARTI E VENGA CONCRETAMENTE CONSENTITO ALL’AGENZIA L’ACCESSO ALL’IMMOBILE SIA PER LA REALIZZAZIONE DELLE FOTOGRAFIE SIA PER LO SVOLGIMENTO DELLE VISITE CON CONTESTUALE CONTESTAZIONE DELL’EVENTUALE MANCATA ADOZIONE, DA PARTE DELL’INCARICANTE, DELLE INIZIATIVE NECESSARIE A RENDERE POSSIBILE L’ESECUZIONE DELL’INCARICO.- LA DIFFIDA CONTIENE, INFINE, LA RISERVA DELL’AGENTE IMMOBILIARE DI FAR VALERE, IN CASO DI PERSISTENTE IMPEDIMENTO, OGNI DIRITTO PREVISTO DALL’INCARICO E DALLA LEGGE, COMPRESI, OVE NE RICORRANO I PRESUPPOSTI, L’EVENTUALE CLAUSOLA PENALE E IL RISARCIMENTO DEI DANNI DERIVANTI DALL’IMPOSSIBILITÀ DI SVOLGERE REGOLARMENTE L’ATTIVITÀ DI MEDIAZIONE.

COMUNICAZIONE DA INVIARE AL CLIENTE CONSUMATORE PRIMA DELLA SCADENZA DELL’INCARICO DI MEDIAZIONE IMMOBILIARE SOGGETTO A RINNOVO AUTOMATICO, PER RICORDARE LA DATA ENTRO LA QUALE PUÒ ESSERE ESERCITATA LA DISDETTA, IN CONFORMITÀ ALL’ART. 65-BIS DEL CODICE DEL CONSUMO.

QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO, IN OCCASIONE DELLA CESSAZIONE DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE, IL CONDUTTORE NON POSSA INTERVENIRE PERSONALMENTE E INTENDA DELEGARE LA PROPRIA CONIUGE ALLA RICONSEGNA DELL’IMMOBILE, ALLA RESTITUZIONE DELLE CHIAVI, ALLA SOTTOSCRIZIONE DEL VERBALE E ALLA RICEZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE, CON FACOLTÀ DI RILASCIARNE QUIETANZA IN NOME E PER CONTO DEL CONDUTTORE. IL MODULO CONSENTE DI DOCUMENTARE PUNTUALMENTE LA RICONSEGNA DELL’IMMOBILE E LA CESSAZIONE DELLA SUA DISPONIBILITÀ MATERIALE IN CAPO AL CONDUTTORE, INDICANDO IL NUMERO DELLE CHIAVI E DEGLI ULTERIORI DISPOSITIVI DI ACCESSO RESTITUITI, LO STATO DEI LOCALI, LE LETTURE DEI CONTATORI, L’EVENTUALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA E LE RISERVE O CONTESTAZIONI FORMULATE DALLA PARTE LOCATRICE. IL VERBALE DISCIPLINA, INOLTRE, LA RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE ALLA CONIUGE DELEGATA, INDICANDONE L’IMPORTO, LE MODALITÀ DI PAGAMENTO E GLI ESTREMI DELL’OPERAZIONE, CON RILASCIO DI QUIETANZA LIMITATA ALLA SOLA SOMMA EFFETTIVAMENTE RICEVUTA A TALE TITOLO. IL MODULO COMPRENDE ANCHE UNA SEPARATA QUIETANZA PER IL PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE ARRETRATI E DELLE EVENTUALI ULTERIORI SOMME DOVUTE ALLA PARTE LOCATRICE, MANTENENDO DOCUMENTALMENTE E CONTABILMENTE DISTINTO TALE PAGAMENTO DALLA RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE. È, INFINE, ALLEGATA UNA SPECIFICA DELEGA CON LA QUALE IL CONDUTTORE ATTRIBUISCE ALLA PROPRIA CONIUGE I POTERI NECESSARI PER COMPIERE LE OPERAZIONI SOPRA INDICATE. LA DELEGA PRECISA CHE LA CONIUGE INTERVIENE ESCLUSIVAMENTE IN NOME E PER CONTO DEL CONDUTTORE E CHE LA SOTTOSCRIZIONE DEI DOCUMENTI E IL PAGAMENTO DEI CANONI NON COMPORTANO ASSUNZIONE PERSONALE DEL DEBITO, ACCOLLO, FIDEIUSSIONE, RINUNCE GENERALI O DICHIARAZIONI DI “NULLA A PRETENDERE”. UNO STRUMENTO OPERATIVO COMPLETO PER DOCUMENTARE IN MODO CHIARO E CAUTELATIVO TUTTE LE OPERAZIONI CONNESSE ALLA RICONSEGNA DELL’IMMOBILE QUANDO IL CONDUTTORE SIA ASSENTE E INTERVENGA, IN SUA VECE, LA CONIUGE APPOSITAMENTE DELEGATA.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile del procedimento Avv. Francesco Brescia, innanzi al TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD, II SEZIONE CIVILE, il quale ha riconosciuto il diritto dell’agenzia immobiliare nostra assistita al pagamento integrale della provvigione pattuita, nonostante il successivo inadempimento dell’acquirente e la mancata stipula del rogito. Nel caso di specie, l’agenzia immobiliare aveva fatto visitare alla cliente un immobile e aveva raccolto una formale proposta di acquisto per il prezzo di € 80.000,00, accompagnata da un assegno di € 3.000,00, affidato in deposito all’agenzia e destinato a essere consegnato al venditore in caso di accettazione. Contestualmente alla proposta, l’acquirente aveva sottoscritto un’apposita dichiarazione unilaterale, avente valore di promessa di pagamento, con la quale si impegnava a corrispondere all’agenzia la somma di € 6.100,00, IVA inclusa, a titolo di provvigione, espressamente dovuta «all’accettazione della proposta d’acquisto». Il venditore aveva accettato la proposta il giorno successivo e l’accettazione era stata immediatamente comunicata all’acquirente, la quale aveva sottoscritto l’apposita attestazione di ricezione della proposta accettata. L’agenzia aveva inoltre consegnato al venditore l’assegno ricevuto in deposito, acquisendone regolare ricevuta. Successivamente, l’acquirente comunicava di non poter rispettare i termini di pagamento previsti dalla proposta, adducendo difficoltà relative all’ottenimento del mutuo, e non procedeva alla stipula del contratto definitivo. Il Tribunale ha statuito precisamente quanto segue: *L’INADEMPIMENTO DELL’ACQUIRENTE SUCCESSIVO ALL’ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA NON INCIDE SULL’ATTIVITÀ PROFESSIONALE GIÀ SVOLTA DALL’AGENZIA E NON FA VENIR MENO IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE GIÀ MATURATO NELLA MISURA PREVENTIVAMENTE PATTUITA.* Il Tribunale ha rilevato che, con l’accettazione della proposta e la sua comunicazione al proponente, l’affare si era concluso e il diritto alla provvigione era definitivamente maturato. Le successive vicende relative all’esecuzione del contratto e la mancata stipula del rogito non potevano, pertanto, pregiudicare il credito dell’agente immobiliare. La decisione ribadisce inoltre che il diritto alla provvigione non richiede un nesso causale diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. Non è necessario che l’agente immobiliare partecipi a tutte le fasi della trattativa sino al contratto definitivo, essendo sufficiente che la sua attività abbia messo in relazione le parti e costituito un antecedente causalmente rilevante per la conclusione dell’accordo. Anche la semplice attività di individuazione e segnalazione dell’altro contraente può legittimare il diritto alla provvigione, purché costituisca il risultato utile dell’attività di ricerca svolta dal mediatore e sia stata successivamente utilizzata dalle parti per concludere l’affare. Il Tribunale ha inoltre ritenuto generiche e prive di prova le contestazioni dell’acquirente relative alle difficoltà incontrate nell’ottenimento del finanziamento. La convenuta non aveva infatti prodotto alcuna domanda di mutuo, documentazione relativa all’istruttoria bancaria o formale diniego dell’istituto di credito. La mera dichiarazione dell’acquirente di non essere riuscito a ottenere il mutuo non è quindi sufficiente a escludere il diritto alla provvigione già maturato, specialmente quando l’affare sia stato concluso e le difficoltà finanziarie intervengano soltanto nella successiva fase di esecuzione degli obblighi contrattuali. In applicazione di tali principi, il Tribunale ha condannato l’acquirente al pagamento, in favore dell’agenzia immobiliare nostra assistita, dell’intera provvigione pattuita, pari a € 6.100,00 IVA inclusa, oltre agli interessi legali dalla domanda. La convenuta è stata altresì condannata al rimborso della metà delle spese di giudizio, oltre rimborso forfettario del 15%, CPA e IVA come per legge. La sentenza conferma l’importanza, per l’agente immobiliare, di documentare puntualmente: * la visita dell’immobile; * la proposta di acquisto; * la consegna dell’assegno; * la pattuizione della provvigione; * il momento in cui il compenso diventa esigibile; * l’accettazione del venditore; * la comunicazione dell’accettazione al proponente; * la consegna dell’assegno alla parte venditrice. La sottoscrizione di una specifica pattuizione provvigionale e dell’attestazione di ricezione della proposta accettata può risultare decisiva per dimostrare la conclusione dell’affare e ottenere il pagamento della provvigione anche quando, per il successivo inadempimento di una delle parti, la compravendita non arrivi al rogito.