@@@@@@$uh.ddybbb>b>bbbc%v( ~b>0bdbbbddX$2D2Quesito 156: In una compravendita di un immobile in multiproprietà può il venditore decidere di alienare solo una parte del periodo di godimento di propria spettanza? La multiproprietà è un istituto nato nella pratica dei traffici negoziali per rispondere ad esigenze legate al mercato dei viaggi e della vacanza ed ha raggiunto una diffusione tale da richiedere l’intervento del legislatore europeo prima (direttiva n. 94/47/CE) e di quello nazionale poi ( d.lgs n. 427 del 1998, abrogato ed oggi disciplinato dal d.lgs n. 206/2005, detto anche nuovo Codice del consumo), al fine di riorganizzare la materia e soprattutto di mettere a punto un adeguato sistema di tutele. L’acquisto in multiproprietà di un immobile comporta che il bene costituisce l’oggetto (comune) di più diritti di eguale o analogo contenuto, di cui sono titolari più soggetti. La coesistenza di più diritti è permessa dal fatto che il concreto esercizio del diritto è periodico, cosicché il godimento è turnario. Infatti, al momento della stipula dell’atto di acquisto, l’acquirente stabilisce il periodo dell’anno in cui vorrà godere del bene, versando un corrispettivo commisurato anche a tale scelta. La normativa dispone a questo riguardo che il periodo determinato o determinabile non potrà essere inferiore ad una settimana, e che l’acquisto, che può essere anche perpetuo, in virtù dei principi che informano il diritto di proprietà, non può in ogni caso avere durata inferiore ai tre anni. Discussa è la natura di tale diritto. Secondo un orientamento dottrinario, comunque, non può dubitarsi che si tratta di un diritto di proprietà, seppure atipico, attesi i limiti e i vincoli che il multiproprietario incontra nel godimento della cosa. Il multiproprietario non potrà godere a suo piacimento dell’immobile, risponde per ogni deterioramento della cosa che ecceda l’uso normale di essa e deve destinare l’immobile all’uso fissato nel contratto, di regola quello di abitazione per vacanza. Il multiproprietario dovrà contribuire, in proporzione alla sua quota, alla manutenzione ordinaria e straordinaria della stessa e dovrà provvedere alla custodia del bene nel periodo del suo godimento, evitando ogni e qualsiasi danneggiamento anche da parte di terzi. Sul piano del potere di disposizione, occorre specificare che è ritenuta inammissibile la costituzione di diritti reali di godimento (ad eccezione di usufrutto, uso ed abitazione), potendo il multiproprietario costituire solo diritti personali di godimento, in particolare locazioni, e ciò limitatamente al periodo di propria spettanza. , invece, confermata la trasmissibilità del diritto di multiproprietà per atto tra vivi o mortis causa. Con riguardo all’acquisto ed alla trasferibilità del diritto occorre, però, differenziare a secondo dei soggetti che partecipano alla compravendita. Un primo profilo riguarda i trasferimenti di immobili in multiproprietà intercorrenti tra il consumatore e il costruttore o venditore professionale. questo l’ambito in cui si sono succeduti gli interventi del legislatore sia comunitario, che nazionale (Cfr. Codice del consumo, d.lgs. 126/2005 agli artt. 69-81). I menzionati interventi legislativi hanno risolto con efficacia i problemi connessi alle garanzie da assicurare agli acquirenti-consumatori nei confronti dei venditori professionali’, ma poco o nulla hanno chiarito con riguardo alla definizione, alla natura giuridica ed al contenuto della multiproprietà, con il risultato che ancora oggi restano irrisolti numerosi dubbi relativi a vari e differenti profili di disciplina. Non si è, peraltro, consolidato un orientamento dottrinario unitario e si registra uno scarsissimo apporto giurisprudenziale alla chiarificazione degli aspetti problematici del tema. Con riguardo al trasferimento della multiproprietà tra privati, in particolare, può lamentarsi una lacuna normativa che lascia imprecisati molti aspetti. Essendovi carenza di leggi, come spesso accade in questi casi, supplisce la prassi con usi che però non danno assoluta certezza circa la loro correttezza giuridica e la loro uniformità e persistenza. Un aspetto problematico è quello in ordine alla possibilità di frazionare la quota oggetto della vendita, allorché l’alienante voglia trasferire non l’intero periodo di godimento, ma soltanto una parte di questo. Assodata cioè la possibilità di cedere l’intera quota, alcuni dubbi permangono rispetto alla possibilità di alienare una parte di quota. Il problema viene al momento risolto pragmaticamente dai regolamenti delle multiproprietà allegati all’ atto di acquisto originario. Taluni regolamenti, ad esempio, prevedono l’indivisibilità delle unità immobiliari, sia in relazione alla periodicità del godimento, sia in relazione alla destinazione di esse; prevedono, inoltre, l’immodificabilità del bene nella sua fisica consistenza, nonché nelle modalità di godimento. Nulla esclude, allo stato, che possano esservi altri regolamenti che disciplinano in maniera diversa i trasferimenti del bene. L’operatore, in attesa di interventi legislativi nonché dottrinari e giurisprudenziali che diano uniformità alla materia, non può che conformarsi alla specifica disciplina contenuta nei suddetti regolamenti o all’uso che risulti essere maggiormente diffuso e costante. P.Q.M. Non è possibile allo stato assumere una posizione di assoluta certezza, l’unico dato che appare costante è la trasferibilità del diritto di multiproprietà per atto tra vivi o mortis causa, mentre per quanto riguarda la frazionabilità della quota, è opportuno, in attesa di ulteriori interventi legislativi o giurisprudenziali chiarificatori, attenersi alla disciplina contenuta nel regolamento della multiproprietà, facendo eventualmente riferimento all’uso invalso nel circuito di appartenenza. Si rende noto alla gentile clientela che il presente parere legale ha valore esclusivamente orientativo e non vincolante, in quanto redatto esclusivamente sulla base delle informazioni fornite dal richiedente, per cui ci si riserva ogni definitiva valutazione all’esito dell’esame della documentazione che venga in ipotesi fornita. Si invitano, pertanto, gli utenti a valutare con attenzione l’effettiva sussistenza di analogie con il caso concreto di proprio interesse, declinando ogni responsabilità al riguardo. STUDIO d’ARAGONA LEGALI ASSOCIATI PAGE PAGE 1" />

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