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Nº 6179 NEW L'ACQUIRENTE E' TENUTO A CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI ANCHE NEL CASO IN CUI IL MEDIATORE AVEVA RICEVUTO UN INCARICO SCRITTO IN ESCLUSIVA DAL VENDITORE, IN QUANTO TALE PRINCIPIO PUÒ ESSERE DEROGATO IN VIRTÙ DEGLI ESPRESSI ACCORDI INTERVENUTI CON LE PARTI.

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  • Giurisprudenza interna

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Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica ed in persona del gop Raffaele Mazzuoccolo, in data 30 GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: "Con riferimento alla posizione dell’acquirente, in caso di mediazione atipica, la giurisprudenza di legittimità, riconosce al mediatore il diritto alla “doppia” provvigione per l’attività prestata in favore di una delle parti contraenti, quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell'altro. Difatti è stato più volte affermato che “se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale normale assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell'attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l'incarico” (cfr. Cass. n. 12651/2020; conf. Cass. n. 26682/2020; Cass. n. 25260/2009; Cass. n. 14582/2007). II PRINCIPIO: "Per quanto, poi, un’attenta e razionale lettura delle disposizioni normative, offerta da un recente arresto dei giudici di legittimità (cfr. Cass. n. 3165/2023), chiarisca che la “messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare” (art. 1754 c.c.) non è elemento sufficiente, di per sé, a far ritenere che l'affare sia “concluso per effetto” dell’intervento del mediatore (art. 1755 c.c.), occorre tuttavia ricordare che proprio i richiami della giurisprudenza di legittimità alla regola della “causalità adeguata” impongono la necessità di selezionare all’interno della serie concausale degli accadimenti storici, quelli dotati concretamente di una reale “efficienza causale adeguata”, nel senso che, ad un giudizio controfattuale, eliminando idealmente l’intervento del mediatore (“messa in relazione”), deve potersi concludere - secondo la regola di giudizio del “più probabile che non” - o che l’evento (i.e. conclusione dell’affare) non vi sarebbe stato ovvero che l’evento non si sarebbe comunque realizzato nella stessa vantaggiosa contingenza. Valutazione che, alla luce del compendio probatorio della vicenda in giudizio, consente di concludere che in assenza dell’attività dell’attrice, i convenuti non avrebbero stipulato la compravendita nelle medesime circostanze di tempo e luogo. È stato fatto oggetto di allegazione e prova, infatti, che è grazie all’intervento del mediatore che il convenuto ............... abbia avuto accesso ad “informazioni riservate”, come ad esempio nome, recapiti, od altri possibili mezzi di contatto con il venditore o dati catastali dell’immobile difficilmente reperibili in altro modo. Al contrario, non è provato che ..........., cessato il rapporto con l’agenzia, si sia diversamente attivato, ad esempio con pubblicazione di annunci privati, per avviare una propria negoziazione rispetto a quella avviata dall’agenzia. Le informazioni ottenute dal ................ grazie a questa vengono dunque impiegate al fine di entrare in contatto con la famiglia Crescente mediante la comune conoscenza del sig. ................., il cui intervento non dà inizio ad una diversa trattativa tra le parti, ma al più si connota come seconda intermediazione del medesimo affare tra i due convenuti. Dai detti principi discende che il conferimento dell’incarico nell’interesse del vendi-tore non esclude, in astratto, la possibilità che si instauri un rapporto di mediazione con il futuro acquirente e che, per l’attività utilmente prestata e sfociata nell’assunzione di un impegno giuridicamente rilevante alla vendita o all’acquisto del bene, il mediatore maturi il diritto alla provvigione anche verso il contraente che non ha conferito un for-male incarico. È stato, comunque, opportunamente precisato che in questi casi, affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione, è necessario che l’attività di mediazione sia svolta in modo palese, rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e terzietà (cfr. Cass. n. 4107/2019; conf. Cass. n. 12651/2020; Cass. n. 7554/2023).
Autore Avv. Francesco Brescia
Data pubblicazione 06-02-2024
Data aggiornamento 06-02-2024
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